부동산 사기가 판치는 요즘, 전세로 옮기기 전에 확인할 것들
어느때나 큰 돈이 오가는 일을 앞두고 있으면 온 신경이 거기에 다 쏠리기 마련이다.. 사회 초년생으로써 큰 돈이 오가는 일들이야 많이 있겠냐만은, 자취하는 사람들이라면 주거문제에서 이런 걱정과 고민을 겪어야만 할 것이다..
특히나 정말정말 큰 목돈이 오가는 전세 거래는 이런 사회 초년생 돈 걱정의 끝판왕이 아닐까 싶다..
이 글은 전세계약과 관련해서 스스로가 까먹지 않게 정리하고자 하는 목적의 글이며.
이렇게 정리해두면 비슷한 상황의 사람들에게 도움이 될까싶어 블로그로 재정리해 작성했다. 글의 내용 99%는 인터넷상 내용의 짜깁기이다.
1. 전세 사기 문제
유튜브에 찾아보면 이 외에도 여러 전세 사기들이 있다.
그러나 계약서상 찜찜한 사항이 있는 매물들을 그냥 거른다면, 아래와 같은 몇가지 문제들로 고민할 거리가 줄어들 것이다. (고민이 없어지는게 아님..)
2. 피할 수 없는 사기 위험..
찜찜한 것들을 거르고도, 개인적으로 답이 없다고 생각한 문제들이다..
1, 깡통 전세 사기
: 전세가를 매매가와 비슷 혹은 높게 책정하고, 만기일날 임차인에게 집을 넘겨버리는 일 (이 빌라 사려고 돈 모은거 아니라고 ㅠㅠ)
요즘같이 전세가가 폭등한 시기에는 깡통전세가 아닌 전세매물을 찾기가 힘든 것 같다. 깡통전세는 주변의 비슷한 건물들의 매매가에 70%가 넘는 전세가가 설정된 주택을 말하는데. 이를 알아봐서 파악하는 것이나, 전세가 가격이 폭등한 현재, 미래에는 어떻게 달라질지 몰라 이부분을 판단하는게 힘들다고 생각했다.
이 문제는 전세금보증보험 가입만이 최선이라고 생각했다.
보증보험을 들면 임대계약 만기때 공공기관을 통해 보증금을 반환 받을 수 있기 때문에, 깡통전세사기 이슈는 무시할 수 있기 때문이다. (심사, 보증금 반환 시간 등의 이슈는 있다..)
2, 전입신고 당일 근저당 설정 사기
: 전입신고 당일날 임대인이 건물을 대상으로 근저당을 잡아버리는 것이다. 이 경우, 임차인은 근저당으로 잡힌 대출보다 우선순위에 밀려, 보증금을 전부 못받을 수 있다. (보통 이렇게 사기치고 잠적하기 때문에, 거의 보증금을 못 받는 것 같다..)
현행법상, 정상적인 임대절차 (전입신고, 점유 (= 이사) )를 마친 후. 전입신고를 한 당일 다음날 (익일) 0시에 대항력이 생기기 때문이다. 따라서 전입신고를 한 당일에 생긴 근저당에 대해서는 보호를 못받는다..
사실상 이 사기는 막을 수 없다고 하는데. (그래서 마음먹고 사기치려고 하는 임대인을 막을 수 없다고 함..) 최대한 임대 계약서를 통해 (특약) 대비 해야 한다.
Cf. 용어 정리
- 대항력
: 임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 동안 계속해서 거주할 수 있고 그 기간이 종료되면 임차보증금을 돌려 받을 수 있는 임차인의 권리
대항력의 성립을 위해서는 전입신고와 점유라는 조건이 충족되어야 한다. - 전입신고
: 거주지를 옮길 때에 새로 옮기는 곳으로 주소지를 변경 및 등록 하는 것.
거주지가 속한 동사무소에서 쉽게 받을 수 있다.
전입신고는 임차인의 법적 권리를 보장받을 수 있는 가장 기본적인 조건이다. - 확정일자
: 임대차 계약서가 존재했다는 사실을 법적으로 공인받는 것.
거주지가 속한 동사무소에서 쉽게 받을 수 있다.
앞서 말한 대항력 조건 (전입신고 & 점유) 을 갖추고 확정일자 또한 받았다면, 우선 변제권을 갖추게 된다. - 우선 변제권
: 후순위 담보권자나 일반채권자보다 우선으로 보증금을 변제받을 수 있는 권리 (전입신고 당일 저당권 사기는 대출금이 선순위로 판단되어 보호받지 못한다..)
이런 리스크를 가진 상황에서 내가 할 수 있는 행동들은 무엇이 있을까?!
3. 계약전 할 수 있는 것들
빌라 전세를 기준으로 작성했습니다.
앞서 말한대로 지어진지 1년이 안된 신축 빌라 / 법인, 신탁 명의의 집 등 생각해야할 것 또는 찜찜할 것이 많은 집들은 바로 걸렀습니다.
전세권과 같이 임대인에게 영향을 주는것을 제하고.
여러 부동산 사기를 그나마 보장해줄 수 있는 전세 보증보험이 가능한 집으로 찾는게 최선이라는 생각으로 글을 작성했습니다.
0, 안심전세대출 / 전세보증보험이 가능한 집으로 정하기 **
각 시중은행에서 진행하는 보증보험을 낀 전세대출 조건을 미리 검토한다.
시중은행이 직접하기도 하고, 사회초년생을 위한 국가 주택 대출 (중소기업 청년, 버팀목..) 의 전세대출 및 보증보험 조건을 통과하는지 파악하면 된다.
- 버팀목 대출과 같은 국가 지원
보통 HUG, SIG 서울보증 등의 전세보증보험을 끼고 대출을 진행해 안심이 된다.
각 은행에서 요구하는 서류를 떼가면 전세대출 가능여부, 보증보험 가능 여부를 미리 판단해준다.
- 전세 대출과 보증보험의 기준요건이 다르다!
- 기업 대상의 여신은 전산상 2개월의 여유기간을 갖고, 개인 대상의 여신은 1개월의 기간이 주어진다. 따라서 전세대출자금이 필요한 당일 한 달전을 기준으로 서류를 떼가서 확인 & 심사 진행을 거쳐야 가장 확실하다.
(한달 초과한 전날에 확인했다면, 계약 한달 전 이내에 다시 심사를받아야 한다)
부동산을 가면 쉽게 듣지만, 요즘은 깨끗한 전세매물 찾기가 하늘의 별따기라고 한다. 보증보험을 낀 전세대출 심사야 앉은 자리에서 은행에서 다 해주지만, 이게 불가능한 경우에는 (Ex. 서류를 떼기 힘들다거나..) 아래의 사항들을 우선 확인해서 어느정도 거를 수 있다.
1, 공시지가 확인하기
국토교통부 홈페이지를 통해 전세 계약을 하고자할 집의 공시지가를 확인한다. 아파트 처럼 시세가 명확하지 못한 빌라의 경우, 공시지가의 150%를 넘는 전세가에 대해서 보증보험을 처리해준다고 한다. 미리 해당 주택의 주소를 가져가서 공시지가를 확인해보자!
등기부 등본의 전유부분 건물 토지(M²) * 공시지가 * 1.5 ≤ 전세가 로 계산하면 되는 듯 하다.
2, 불법 건축물, 근린 시설 등의 대출이 아예 불가능한 집 거르기
주택 용도 확인이나 건물 등기에 빨간 도장이 찍혀 쉽게 확인 가능하다.
3, 등기부등본의 을구에 적혀있는 근저당권 내역 살피기
요즘은 갭투자로인해 전세가와 실거래가에 큰 차이가 없어, 근저당이 깨끗한 집을 찾는게 최고이다. 어느정도 근저당이 잡혀있더라도 전세대출 (+ 보증보험) 심사시 통과할 수 있는 (저당금 + 전세가 ≤ 공시지가 * 1.5) 집으로 찾아보자!
(+ 잔금 처리일날 근저당권을 말소하는 특약을 걸어서 이를 처리할 수 있다고 한다.)
4. 계약시 할 수 있는 것들
1, 반드시 집주인 본인과 계약하기
계약과 관련한 금액을 보낼 계좌 수취인과도 같은 사람이어야 안전하다.
계약서에 찍히는 도장 또한 임대인 본인의 것이라는 확인이 있어야 좋다!
2, 특약 활용하기
앞서 말한 사기들을 특약을 통해 어느정도 리스크를 감내할 수 있다. 물론 민사소송으로 이어지기 때문에 계약금을 받는데까진 인고의 시간이 걸린다..
서로 합의하에 걸기 좋은 특약들로는,
1. 전세대출 또는 보증보험이 임대인의 잘못으로 기각될 경우 계약 무효
2. 잔금 치루는 날짜를 대항력이 생기고 나서로 하기
(기존에 살고있는 임차인이 있다면 조정이 힘들 수도 있다..)
3, 최대한 전입일자를 평일로 잡기
부동산 매매의 경우에는 평일에 잔금을 치루는 게 필수라고 한다. 그렇지만, 임대 계약의 경우에는 이런 제한이 없으며, 이해관계자의 사정으로 주말에 진행되는 경우도 많다. 가급적 머리가 아플 상황을 만들지 않기 위해서 (전입신고, 근저당권 확인, 계좌 송금 이슈 등..) 평일에 하는게 속편할 것 같다.
Cf. 주말에 이사.. 전입신고 하는 경우..
첫번째는 월요일에 전입신고를 하는 것이다. 이 경우, 2~3일 동안 대항력이 생기지 않는 기간을 가지게 되면서, 혹시나 모를 사기 위험에 머리를 싸매야 한다..
두번째는, 사전 전입 신고를 하는 것이다!
~ 해당 블로그에 자세하게 나와있다.
요약하자면, 임대인에게 사전 동의를 받고, 전입신고를 하루,이틀 전에 하는 것이다. 이러면 이사(점유)한 다음날 0시부터 대항력을 갖출 수 있게 된다!
4. 잔금 치루기 전에 할 수 있는 것들
1, 확정일자 받기
확정일자는 계약 후 아무 때나 받을 수 있다. 마침 전세 대출시에 필요한 서류들이어서, 전세대출 서류 준비 기간에 동사무소에서 확정일자를 받으면 끝난다.
2, 이사 당일 전입신고 하기
이사 (점유)와 동시에 전입신고를 해야한다. 앞서 말한 대항력을 갖춰야 하기 때문이다. 대항력이 갖춰지기 전에 임대인이 대출을 받아버리면 답도 없이 보증금을 손해볼 수 있기 때문이다. 뿐만 아니라 보증보험을 들었어도 심사에서 불리하게 적용될 수 있다!
3, 잔금 치루기 전에 등기부 등본 떼보기
잔금 치루기 전날, (걱정된다면 당일에도 한번 더!) 오후 6시 이후에 등기부등본 떼어보고 근저당권 확인하기
이사 전날 또는 당일날에 근저당권을 살펴보면서, 이상한 낌새가 보인다면 잔금을 치루지 않고 대책을 강구해야 한다. 또한 전입신고 후 대항력이 발생하기 전에 미리 문제될 것들을 확인해 가능한 빨리 대응하는게 좋을 것이다.
Cf. 기존 거주지에 대한 대항력이 사라지는 것을 우려할 때
기존 집에 대한 보증금을 못 받은 상태에서 이사를 하면서, 사라지는 대항력에 대해 걱정할 수 있다. (이러면 보증금을 영영 못 받을 수도..)
이 경우, 1인 가구인 현재 상황을 기준으로 임차권 등기 명령 제도를 통해 권리를 연장할 수 있다!
5. 전세 보증 보험
전세 보증 보험은 , 전세 대출보다 훨씬 까다로운 조건에서 진행된다.
공식적인 부동산 시세 확인 사이트 중 (국토 교통부, KB 부동산) 낮은 곳의 가격을 해당 부동산의 시세로 책정하고. 해당 가격의 120% 미만의 전세 계약건만 보증보험의 대상이 될 수 있다.
전세 대출이 통과되었다고 안심하지 말고, 계약전 ~ 가계약 상태에서 전세 보증 보험까지 가능한지 전부 확실히 확인하고, 도장을 찍자!
6. 이사 이후
21년 1월, 글을 수정하는 요즘에는, 금리 인상 & 대출 규제 등으로 전세에 대한 수요를 인위적으로 줄이고 있다. 이런 조치가 어떤 결과를 가져올지 모르지만, 만약에 집값이 계약한 당시보다 떨어진다면 깡통 전세 문제를 직면할 수 밖에 없다.
인터넷에 찾아보면, 내용증명 등으로 간신히 보증금을 돌려받기도 하고. 다량의 갭투자 주인 매물에 걸려 고생하는 사람들도 보인다..
글 서론에 말했듯 전세 보증 보험이 이런 걱정을 안하게끔 해주는 최고의 조치인 것 같다.
